Immobilien
Professionelle Unterstützung
Wir beraten unsere Mandanten sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf ihrer Immobilien oder Immobilienportfolios. Dies betrifft sowohl Privatinvestoren als auch Fondsgesellschaften und andere institutionelle Investoren. Beim Erwerb von Immobilien überprüfen wir die Eigentumsverhältnisse, mögliche Risiken aus Mietverträgen und in der Regel den bestehenden Versicherungsschutz. Sofern auch eine technische Überprüfung seitens des Mandanten gewünscht wird, arbeiten wir mit namhaften Dienstleistern sowie Architekten und Sachverständigen zusammen.
Vorteil geschützter Datenraum
Bei einem anstehenden Verkauf können wir unsere Mandanten durch die Einrichtung eines geschützten Datenraumes unterstützen. In diesem virtuellen Raum können alle zuvor von uns geprüften Unterlagen potenziellen Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt werden. Denn der Verkauf gerade größerer Immobilienportfolios sollte möglichst diskret erfolgen, damit das Objekt nicht nach kurzer Zeit am Markt verbrannt ist.
Internationale Kontakte
Neben den rechtlichen Kenntnissen stellen wir für unsere Mandanten auch gerne internationale Kontakte zu Pensionsfonds oder anderen institutionellen Investoren her, die möglicherweise am Erwerb eines solchen Portfolios Interesse haben könnten.
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Norbert Gnosa
gnosa@hanselaw.de
Für den Fall der Fälle
Treten Probleme mit Mietern auf, beraten wir unsere Mandanten bezüglich einer möglichen Prozessführung. Neben den üblichen Themen wie Betriebskostenabrechnungen und Mängelbeseitigung, kommt es immer häufiger zu Rechtsstreitigkeiten wegen der Mietpreisbremse und der Umlage von Modernisierungskosten, etwa für eine Baumaßnahme gemäß EnEV.
Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften
In der Regel vertreten wir ausschließlich die Vermieterseite. Aber auch im WEG-Bereich ist die Rechtsprechung immer komplizierter geworden. Wir beraten daher auch Eigentümergemeinschaften, die seitens Dritter oder von einzelnen Eigentümern in Anspruch genommen werden.
Langjährige Expertise
Neben den Eigentümergemeinschaften unterstützen wir in Hamburg seit Jahren einige größere Hausverwaltungen, die sowohl im Zinshaus- als auch im WEG-Bereich tätig sind.
Kosten durch Prävention vermeiden
Um kostenintensive Verfahren für unsere Mandanten zu vermeiden, achten wir bereits im Vorfeld darauf, dass zum Beispiel Mietverträge so abgeschlossen werden, dass das Risiko eines Rechtsstreites möglichst gering ausfällt.
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Norbert Gnosa
gnosa@hanselaw.de
Einwandfreie Mietverträge für Büro und Produktion
Für unsere Mandanten aus dem Bereich der Projektentwicklung und der institutionellen Investoren bereiten wir gewerbliche Mietverträge vor – oder prüfen diese vor Abschluss mit dem jeweiligen Mieter. Dies gilt sowohl für Büroflächen als auch für gewerbliche Produktionsflächen. Bei Letzteren spielt häufig die saubere Abgrenzung zwischen den mieterseits vorgenommenen Einbauten für technische Einrichtungen der Produktion und der Mietfläche an sich eine wichtige Rolle, um spätere Streitigkeiten zu verhindern.
Spezialfall Hotel-Pachtverträge
In den letzten Jahren hat sich in Hamburg ein besonders starker Hotelmarkt etabliert. Wir haben daher bereits mehrfach Vermieter beim Abschluss von Hotelpachtverträgen mit großen amerikanischen Hotelketten vertreten. Auch hier verfügen wir über Spezialkenntnisse, die unseren Mandanten in der laufenden Beratung zugute kommen.
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Norbert Gnosa
gnosa@hanselaw.de
Rechtlich und steuerlich saubere Verträge
Ob kurzfristiges Invest, langfristigen Bestand oder Nachfolgeplanung – egal, welche Absicht unsere Mandanten mit dem Erwerb einer Immobilie verfolgen mögen: Entscheidend ist die rechtliche und steuerliche Ausführungplanung der Investion.
Hierbei berücksichtigen wir sowohl
Große Projekte, intensiv geprüft
Bauträger, Projektentwickler, Immobilienunternehmen oder Fondsanbieter beraten wir bei der Finanzierung von Immobilienprojekten. Dabei prüfen wir die Darlehensverträge, die dazugehörigen Sicherungsvereinbarungen oder die Auszahlungsvoraussetzungen. Außerdem erstellen und prüfen wir alle Vereinbarungen zwischen Kreditinstitut und Mezzanin-Kapitalgeber.
Klassische und alternative Finanzierung
Doch nicht immer ist die klassische Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut der richtige Weg. Deshalb stellen wir unseren Mandanten auch gern alternative Finanzierungsmodelle vor. Ob Schuldverschreibungen, Nachrangdarlehen, partiarische Darlehen oder stille Beteiligungen – gemeinsam finden wir die passende Finanzierung für das jeweilige Projekt und setzen diese konsequent um.
Vorteil Finanzierungs-Netzwerk
Neben den rechtlichen Kenntnissen profitieren unsere Mandanten auch von unseren Kontakten zu Vermögensverwaltern, Family Offices oder Crowdfunding-Plattformen. Denn jede alternative Finanzierungsform ist nur dann etwas wert, wenn das benötigte Kapital am Ende auch eingeworben wird.
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Norbert Gnosa
gnosa@hanselaw.de
Volkhard Neumann
neumann@hanselaw.de
Alternative zur eigenen Immobilie
Immobilieninvestitionen liegen im Trend. Neben der eigenen Immobilie bieten auch Investmentvermögen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) oder Vermögensanlagen über Crowdfundingmodelle Anlegern die Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu partizipieren.
Erfolgreich und sicher platzieren
Zu unseren Mandanten zählen Kapitalverwaltungsgesellschaften, Immobilienfonds und Crowdfunding-Plattformen. Für diese kümmern wir uns um alle rechtlichen Vorgaben vor, während und nach einer erfolgreichen Platzierung, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Auch bei steuerlichen und wirtschaftlichen Fragen finden Sie bei uns den richtigen Ansprechpartner. Wir erstellen Prognoserechnungen für die Verkaufsunterlagen oder prüfen diese auf Plausibilität. Auch wenn das Rechnen bei Anwälte eher untypisch ist.
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Volkhard Neumann
neumann@hanselaw.de
Auf der sicheren Seite
Eine ausgewogene Finanzierungsstruktur ist für Immobiliengesellschaften ein maßgeblicher Erfolgsfaktor. Neue Investitionsvorhaben, Veränderungen auf dem Kreditmarkt oder auch Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen erfordern jedoch von Zeit zu Zeit Anpassungen.
Sinnvolle Restrukturierung
Durch die Analyse bestehender Finanzierungen, die Prüfung alternativer Finanzierungsmodelle und die Restrukturierung von Finanzierungen unterstützen wir unsere Mandanten dabei, mit Veränderungen umzugehen und dabei neue Chancen zu nutzen.
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Volkhard Neumann
neumann@hanselaw.de
Keine Angst vor Konflikten - Konflikte verstehen, erfolgreich ansprechen können und Konfliktkosten reduzieren! Das ist das Thema eines eintägigen Seminars von Volkhard Neumann, Rechtsanwalt und Mediator bei Hanselaw am 02.11.2022 in Berlin.
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor von Immobilienunternehmen sind erfahrene, motivierte Mitarbeiter und effiziente Teams. Schwelende Konflikte im Unternehmen führen zu Ineffizienz, Fluktuation und Kosten. Der Workshop ermöglicht es den Teilnehmern, Konflikte frühzeitig zu erkennen, klärende Gespräche gut vorzubereitet und konstruktiv umzusetzen.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist ein großer Wirtschaftsverband der deutschen Immobilienwirtschaft mit Sitz in Berlin und Brüssel. Die eigene ZIA-Akademie bietet hochwertige Seminare und Webinare aus der Immobilienwirtschaft. Inhaltlich fundiert und methodisch ausgereift. Vermittelt von führenden Dozenten aus der Praxis und mit Teilnehmern aus renommierten Immobilienunternehmen, die Ihr Netzwerk bereichern.
Volkhard Neumann wird regelmäßig als Mediator mit der Klärung eskalierter Gesellschafterstreitigkeiten beauftragt. Daneben arbeitet er in Konflikten mit Teams und Führungkräften.
Sollten Sie Interesse an der Veranstaltung haben, finden Sie hier die weiteren Informationen:
https://zia-akademie.simplyorg.de/event-details?event_id=278
Kontakt:
Volkhard Neumann
Rechtsanwalt Mediator BM
Fachanwalt für Steuerrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
T. 040 357 662 24
M. 0174 988 76 24
neumann@hanselaw.de
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Hintergrund der Neuregelung waren zwei Urteile des EuGH, wonach Verbraucherkreditverträge die Modalitäten für die Berechnung der Widerrufsfrist in klarer und prägnanter Form angeben müssen. Es reiche nicht aus, dass der Vertrag hinsichtlich der Pflichtangaben, deren Erteilung an den Verbraucher für den Beginn der Widerrufsfrist maßgeblich ist, auf eine nationale Vorschrift verweist, die selbst auf weitere nationale Rechtsvorschriften verweist (Urteil vom 26.03.2020, Az.: C-66/19). Mit anderen Worten: Der Verbraucher soll alleine aus der Widerrufsbelehrung erkennen können, welche Informationen ihm zugegangen sein müssen, um den Fristbeginn auszulösen.
Hierzu hat die Bundesregierung gleich zwei Gesetzesvorhaben auf den Weg gebracht.
Der Gesetzesentwurf zur Änderung des Verbraucherdarlehensrechts zur Umsetzung der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 11. September 2019 in der Rechtssache C-383/18 und vom 26. März 2020 in der Rechtssache C-66/19 vom 6.11.2020) sah neben der Änderung des § 501 BGB (Regelung zur Kostenermäßigung bei vorzeitiger Kreditrückzahlung) auch eine Anpassung der Gestaltung des gesetzlichen Widerrufsmuster für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge in Anlage 7 des EGBGB vor.
Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Musters für die Widerrufsbelehrung bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen über Finanzdienstleistungen vom 4.1.2021) umfasste darüber hinaus auch die Änderung des Musters für die Widerrufsbelehrung bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen über Finanzdienstleistungen in Anlage 3 des EGBGB.
Beide Vorhaben wurden nun in dem Gesetz zur Anpassung des Finanzdienstleistungsrechts an die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 11. September 2019 in der Rechtssache C-383/18 und vom 26. März 2020 in der Rechtssache C-66/19 zusammengefasst, das mit Wirkung zum 15.06.2021 in Kraft getreten ist.
Was hat sich geändert
Anstelle einer Muster-Widerrufsbelehrung (bisher Anlage 3 zu Art. 246 § 2 EGBGB) gibt es jetzt drei Musterbelehrungen, die sich auf die verschiedenen Fälle beziehen:
Anlage 3 (neu)
Muster für die Widerrufsbelehrung bei im Fernabsatz und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen über Finanzdienstleistungen mit Ausnahme von Verträgen über die Erbringung von Zahlungsdiensten und Immobiliarförderdarlehensverträgen
Anlage 3a
Muster für die Widerrufsbelehrung bei im Fernabsatz und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen über die Erbringung von Zahlungsdiensten in Form von Zahlungsdiensterahmenverträgen
Anlage 3c
Muster für die Widerrufsbelehrung bei im Fernabsatz und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen über die Erbringung von Zahlungsdiensten in Form von Einzelzahlungsverträgen
Grundsätzlich muss die verwendete Widerrufsbelehrung eine Benennung aller Informationen enthalten, deren Erhalt den Fristbeginn für die Widerrufsfrist auslöst. Allerdings sind nicht alle Informationen in jedem Fall zu erteilen, was durch die Formulierung „gegebenenfalls“ oder „soweit einschlägig“ deutlich gemacht ist. Die neuen Anlagen 3 bis 3b enthalten also sowohl immer zu erteilende Informationen als auch nur in bestimmten Fällen einschlägige Informationen (Eventualinformationen). Wichtig ist, dass die Widerrufsbelehrung nur eine abstrakte Aufzählung der Informationen enthalten muss, welche Information erforderlich sind, nicht hingegen die konkreten Informationen selbst. Diese können nach wie vor an anderer Stelle – so zu Beispiel im Verkaufsprospekt - erteilt werden, wie dies bisher häufig der Fall war.
Ab wann sind die Neuregelungen umzusetzen?
Die vielleicht wichtigste Frage ist, bis wann die Neuregelungen umzusetzen sind.
Hier sieht der Gesetzgeber die Not der Anbieter und hat mit der Einfügung des Satzes 3 in Artikel 246b § 2 Absatz 3 EGBGB darauf reagiert: Hiermit wird den Unternehmen ermöglicht, bis zum 31. Dezember 2021 anstelle der neuen Anlagen 3 bis 3b weiterhin die Anlage 3 in der Fassung des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) zu verwenden. Mit anderen Worten, es bleibt genügend Zeit, die Neuerungen rechtskonform umzusetzen und die Formulare zu ändern.
Ihr Ansprechpartner:
Volkhard Neumann
Rechtsanwalt – Wirtschaftsmediator
Fachanwalt für Steuerrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
T. +49 40 357 6620
E. neumann@hanselaw.de
W. www.hanselaw.de
Das Verbot von Blindpools ist Teil des geplanten Anlegerschutzstärkungsgesetzes und soll in einem § 5b Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes verankert werden. Die BaFin hat sich hierzu Gedanken gemacht und ein umfangreiches „Merkblatt“ zur Konsultation gestellt. Was steht drin und was ist davon zu halten?
I. Hintergrund
Mit dem Gesetz zur weiteren Stärkung des Anlegerschutzes (AnlSchStG) sollen u.a. Blindpool- Konstruktionen verboten werden. Das heißt, dass künftig bei Vermögensanlagen das Anlageobjekt zum Zeitpunkt der Erstellung des Vermögensanlagen-Verkaufsprospekts oder in Fällen des § 2a VermAnlG zum Zeitpunkt der Erstellung des Vermögensanlagen-Informationsblatts (VIB) konkret bestimmt sein muss. Ist es das nicht, ist das Angebot zum öffentlichen Angebot im Inland nicht mehr zugelassen.
Was ist künftig ein verbotener Blindpool?
Ein verbotener (Semi-) Blindpool im Sinne von § 5b Abs. 2 VermAnlG liegt nach dem Merkblatt vor, wenn entweder nicht einmal die Branche, in die investiert werden soll, oder zwar die Branche, nicht aber das konkrete Anlageobjekt für alle Investitionsebenen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung feststeht und/oder das (konkrete) Projekt nicht wenigstens einen nachweisbaren Realisierungsgrad erreicht hat.
II. Allgemeine Anforderungen
Sinnvollerweise behalten Emittenten einen Teil der eingeworbenen Anlegergelder aus der Vermögensanlage in einer Liquiditätsreserve. Dies ist weiterhin bis zur Höhe von 5% der eingeworbenen Anlegergelder möglich. Höhe und Prozentzahl der Rückstellung für die Liquiditätsreserve ist im Verkaufsprospekt bzw. VIB eindeutig anzugeben.
Im Umkehrschluss bedeutet das, dass 95% der eingeworbenen Mittel in konkrete Anlageobjekte fließen müssen. Ein Anlageobjekt ist erst dann konkret im Sinne des § 5b Abs. 2 VermAnlG, wenn das geplante Projekt zumindest durch nachweisbare Vorverhandlungen einen bestimmten Realisierungsgrad erreicht hat. Somit verlangt die BaFin einen nachweisbarer Realisierungsgrad des Projekts, der im Prospekt wie folgt zu beschreiben ist:
„Die Angabe des Realisierungsgrads der konkreten Projekte sowie abgeschlossener Verträge sowie die Angabe, ob die Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern hierfür allein ausreichend sind und die Höhe der voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts“.
Der Anleger soll auf diese Weise zusätzliche Transparenz erhalten und Kenntnis darüber erlangen, welche Vorverträge insbesondere im Zusammenhang mit der Finanzierung, der Anschaffung und/oder Herstellung des Anlageobjekts bereits geschlossen wurden.
Die Beschreibung des Anlageobjekts ist davon abhängig, ob dieses gattungsmäßig bestimmt oder bereits individualisiert ist.
a) Bei einer Gattungsschuld wird kein konkretes Einzelstück, sondern eine Sache aus der Vielzahl der die vereinbarte Gattung bildenden Sachen geschuldet. Welche konkrete Sache aus der Gattung geleistet wird, ist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch offen. Handelt es sich insofern um eine nach Art und Güte bestimmte Gattungsschuld, liegt ein konkretes Anlageobjekt vor, wenn die unten genannten Kriterien bekannt sind und das Anlageobjekt insofern nach diesen konkret bestimmbar ist. Die Angaben bloßer „Spannen“ zur Bestimmung des Anlageobjekts (z.B. zur Größe: „zwischen 40 und 50 Tonnen“) ist nicht ausreichend. Ein Anlageobjekt ist nur dann konkret bestimmbar, wenn der Anleger aus der Angabe erkennen kann, wie das Anlageobjekt genau „aussieht“. Durch die Angaben im Prospekt bzw. VIB muss das Anlageobjekt somit bei Gattungsschulden konkret bestimmbar sein.
b) Bei einer Stückschuld liegt erst dann ein konkretes Anlageobjekt vor, wenn der Schuldner eine konkrete Immobilie oder ein konkretes Grundstück schuldet. Anzugeben sind dann die nachstehend genannten Kriterien:
III. Mindest-Kriterien nach Art des Anlageobjekts
1. Bebaute Grundstücken (Stückschuld):
Bekannt sein und im Prospekt bzw. VIB angegeben werden muss mindestens:
2. Bei unbebauten Grundstücken (Stückschuld):
Bekannt sein und im Prospekt bzw. VIB angegeben werden muss mindestens:
3. Bei Bäumen/Hölzern (Gattung):
Bekannt sein und im Prospekt bzw. VIB angegeben werden muss mindestens:
Erforderlich ist bei einem durch Mischnutzung gekennzeichneten Anlageobjekt eine anteilige Nennung dieser Nutzung (z.B. 50 % Robinien, 50 % Buchen) oder der verschiedenen Standorte, etwa der Anpflanzungen (z.B. 50 % Anpflanzungen an Standort 1,
50 % Anpflanzungen an Standort 2).
4. Bei Containern/Waggons o.ä. (Gattung)
Bekannt sein und im Prospekt bzw. VIB angegeben werden muss mindestens:
Da vorliegend ebenfalls auf die Gattung abgestellt wird, gilt das zu Bäumen Gesagte entsprechend. Ebenfalls ist eine summenmäßige und prozentuale Aufteilung bei Mischnutzung erforderlich.
5. Bei Windparks/Solaranlagen/Erneuerbare Energien-Anlagen (Immobilien) (Stückschuld):
Bekannt sein und im Prospekt bzw. VIB angegeben werden muss mindestens:
6. Edelmetalle (Gattung)
Bekannt sein und im Prospekt bzw. VIB angegeben werden muss mindestens:
IV. Blindpool-Verbot auf allen Investitionsebenen
Bestehen mehrere Investitionsebenen, werden also die Nettoeinnahmen an eine andere Gesellschaft weitergereicht, muss das Anlageobjekt auf allen Investitionsebenen konkret bestimmt sein. Reicht also eineEmittentin Anlegergelder in Form eines einfachen Darlehens an andere Gesellschaften weiter, müssen folgende Angaben gemacht werden können:
V. Investition in den Geschäftszweck
Investiert ein Unternehmen in sich selbst und die zur Erreichung seines klar definierten Geschäftszwecks erforderlichen personellen und materiellen Ressourcen, liegt grundsätzlich kein Blindpool vor. Dies gilt jedoch nur in sehr engen Grenzen, so zum Aufbau der Personaldecke, des Marketings oder dem Ausbau der Büroräume etc.).
VI. Übergangsfrist
Ist bereits ein Prospekt bzw. ein VIB einer Vermögensanlage gebilligt, können diese Vermögensanlagen mit einer Übergangsfrist von 12 Monaten nach Hinterlegung weiterhin öffentlich angeboten werden, danach ist das öffentliche Angebot zu beenden.
VII. Und was ist von alledem zu halten?
Sowohl Gesetz als auch die Vorgaben der BaFin wollen den Anleger (vor sich selber) schützen. Doch ist das erforderlich und angemessen? Hierzu drei Gesichtspunkte:
Zunächst ist festzuhalten, dass Vermögensanlagen für die breite Anlegerschaft prospektpflichtig sind. Warum also meint der Gesetzgeber durch ein generelles Verbot vor Vermögensanlagen schützen zu müssen, die umfassend beschrieben werden müssen? Der Anleger hat die Möglichkeit, sich vorab umfassend über die Chancen und Risiken zu informieren und darauf aufbauend seine Anlageentscheidung zu treffen.
Zum zweiten ist festzuhalten, dass Vermögensanlagen nahezu ausnahmslos durch Anlageberater bzw. Anlageberater vertrieben werden. Diese unterliegen einer zunehmenden Aufsicht und zu Recht auch einer zivilrechtlichen Haftung, wenn sie ihre Pflicht zur Aufklärung über das Anlageobjekt verletzen. Warum aber traut der Gesetzgeber seiner eigenen Regulierung der Vertriebsunternehmen nicht und verbietet jetzt ganze Gruppen von Vermögensanlagen?
Zum dritten ist nicht nachzuvollziehen, warum Blindpools im Bereich der Vermögensanlagen verboten werden sollen, in anderen Strukturen aber unproblematisch sein sollen? So ist ein Nachrangdarlehen (Vermögensanlage) für eine Blindpool-Immobilieninvestition verboten, die Zeichnung einer Anleihe (Wertpapier) für denselben Anbieter aber zulässig? Und wo liegt der Unterschied einer Immobilienblindpool-Investition einerseits und der aktienrechtlichen Beteiligung an einem REIT?
All diese Fragen lassen sich nicht stimmig beantworten. Daher kann am Ende nur ein Plädoyer für die Eigenverantwortung der Anleger stehen, auch wenn man damit den Anleger herausfordert. Das ist aber auch richtig: Wer große Beträge seines Vermögens investiert, soll sich vorab gut informieren. Oder das Risiko streuen. Für diese naheliegende Erkenntnis braucht es keines Verbotes, sondern nur des gesunden Menschenverstandes.
Sollten Sie zu den neuen Regelungen Fragen haben, rufen Sie mich gerne an.
Volkhard Neumann
Tel. 040 357 662 24
