Immobilien
Professionelle Unterstützung
Wir beraten unsere Mandanten sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf ihrer Immobilien oder Immobilienportfolios. Dies betrifft sowohl Privatinvestoren als auch Fondsgesellschaften und andere institutionelle Investoren. Beim Erwerb von Immobilien überprüfen wir die Eigentumsverhältnisse, mögliche Risiken aus Mietverträgen und in der Regel den bestehenden Versicherungsschutz. Sofern auch eine technische Überprüfung seitens des Mandanten gewünscht wird, arbeiten wir mit namhaften Dienstleistern sowie Architekten und Sachverständigen zusammen.
Vorteil geschützter Datenraum
Bei einem anstehenden Verkauf können wir unsere Mandanten durch die Einrichtung eines geschützten Datenraumes unterstützen. In diesem virtuellen Raum können alle zuvor von uns geprüften Unterlagen potenziellen Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt werden. Denn der Verkauf gerade größerer Immobilienportfolios sollte möglichst diskret erfolgen, damit das Objekt nicht nach kurzer Zeit am Markt verbrannt ist.
Internationale Kontakte
Neben den rechtlichen Kenntnissen stellen wir für unsere Mandanten auch gerne internationale Kontakte zu Pensionsfonds oder anderen institutionellen Investoren her, die möglicherweise am Erwerb eines solchen Portfolios Interesse haben könnten.
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Norbert Gnosa
gnosa@hanselaw.de
Für den Fall der Fälle
Treten Probleme mit Mietern auf, beraten wir unsere Mandanten bezüglich einer möglichen Prozessführung. Neben den üblichen Themen wie Betriebskostenabrechnungen und Mängelbeseitigung, kommt es immer häufiger zu Rechtsstreitigkeiten wegen der Mietpreisbremse und der Umlage von Modernisierungskosten, etwa für eine Baumaßnahme gemäß EnEV.
Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften
In der Regel vertreten wir ausschließlich die Vermieterseite. Aber auch im WEG-Bereich ist die Rechtsprechung immer komplizierter geworden. Wir beraten daher auch Eigentümergemeinschaften, die seitens Dritter oder von einzelnen Eigentümern in Anspruch genommen werden.
Langjährige Expertise
Neben den Eigentümergemeinschaften unterstützen wir in Hamburg seit Jahren einige größere Hausverwaltungen, die sowohl im Zinshaus- als auch im WEG-Bereich tätig sind.
Kosten durch Prävention vermeiden
Um kostenintensive Verfahren für unsere Mandanten zu vermeiden, achten wir bereits im Vorfeld darauf, dass zum Beispiel Mietverträge so abgeschlossen werden, dass das Risiko eines Rechtsstreites möglichst gering ausfällt.
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Norbert Gnosa
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Einwandfreie Mietverträge für Büro und Produktion
Für unsere Mandanten aus dem Bereich der Projektentwicklung und der institutionellen Investoren bereiten wir gewerbliche Mietverträge vor – oder prüfen diese vor Abschluss mit dem jeweiligen Mieter. Dies gilt sowohl für Büroflächen als auch für gewerbliche Produktionsflächen. Bei Letzteren spielt häufig die saubere Abgrenzung zwischen den mieterseits vorgenommenen Einbauten für technische Einrichtungen der Produktion und der Mietfläche an sich eine wichtige Rolle, um spätere Streitigkeiten zu verhindern.
Spezialfall Hotel-Pachtverträge
In den letzten Jahren hat sich in Hamburg ein besonders starker Hotelmarkt etabliert. Wir haben daher bereits mehrfach Vermieter beim Abschluss von Hotelpachtverträgen mit großen amerikanischen Hotelketten vertreten. Auch hier verfügen wir über Spezialkenntnisse, die unseren Mandanten in der laufenden Beratung zugute kommen.
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Norbert Gnosa
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Rechtlich und steuerlich saubere Verträge
Ob kurzfristiges Invest, langfristigen Bestand oder Nachfolgeplanung – egal, welche Absicht unsere Mandanten mit dem Erwerb einer Immobilie verfolgen mögen: Entscheidend ist die rechtliche und steuerliche Ausführungplanung der Investion.
Hierbei berücksichtigen wir sowohl
Große Projekte, intensiv geprüft
Bauträger, Projektentwickler, Immobilienunternehmen oder Fondsanbieter beraten wir bei der Finanzierung von Immobilienprojekten. Dabei prüfen wir die Darlehensverträge, die dazugehörigen Sicherungsvereinbarungen oder die Auszahlungsvoraussetzungen. Außerdem erstellen und prüfen wir alle Vereinbarungen zwischen Kreditinstitut und Mezzanin-Kapitalgeber.
Klassische und alternative Finanzierung
Doch nicht immer ist die klassische Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut der richtige Weg. Deshalb stellen wir unseren Mandanten auch gern alternative Finanzierungsmodelle vor. Ob Schuldverschreibungen, Nachrangdarlehen, partiarische Darlehen oder stille Beteiligungen – gemeinsam finden wir die passende Finanzierung für das jeweilige Projekt und setzen diese konsequent um.
Vorteil Finanzierungs-Netzwerk
Neben den rechtlichen Kenntnissen profitieren unsere Mandanten auch von unseren Kontakten zu Vermögensverwaltern, Family Offices oder Crowdfunding-Plattformen. Denn jede alternative Finanzierungsform ist nur dann etwas wert, wenn das benötigte Kapital am Ende auch eingeworben wird.
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Norbert Gnosa
gnosa@hanselaw.de
Volkhard Neumann
neumann@hanselaw.de
Alternative zur eigenen Immobilie
Immobilieninvestitionen liegen im Trend. Neben der eigenen Immobilie bieten auch Investmentvermögen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) oder Vermögensanlagen über Crowdfundingmodelle Anlegern die Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu partizipieren.
Erfolgreich und sicher platzieren
Zu unseren Mandanten zählen Kapitalverwaltungsgesellschaften, Immobilienfonds und Crowdfunding-Plattformen. Für diese kümmern wir uns um alle rechtlichen Vorgaben vor, während und nach einer erfolgreichen Platzierung, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Auch bei steuerlichen und wirtschaftlichen Fragen finden Sie bei uns den richtigen Ansprechpartner. Wir erstellen Prognoserechnungen für die Verkaufsunterlagen oder prüfen diese auf Plausibilität. Auch wenn das Rechnen bei Anwälte eher untypisch ist.
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Volkhard Neumann
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Auf der sicheren Seite
Eine ausgewogene Finanzierungsstruktur ist für Immobiliengesellschaften ein maßgeblicher Erfolgsfaktor. Neue Investitionsvorhaben, Veränderungen auf dem Kreditmarkt oder auch Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen erfordern jedoch von Zeit zu Zeit Anpassungen.
Sinnvolle Restrukturierung
Durch die Analyse bestehender Finanzierungen, die Prüfung alternativer Finanzierungsmodelle und die Restrukturierung von Finanzierungen unterstützen wir unsere Mandanten dabei, mit Veränderungen umzugehen und dabei neue Chancen zu nutzen.
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Volkhard Neumann
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Gestern noch belächelt als startup-Finanzierung oder Sozio-Sponsoring, wird Crowdfunding zwischenzeitlich von Immobilienprojektentwicklern ebenso ernstgenommen wie von privaten und professionellen Anlegern. Dies ergibt eine Studie von EY Real Estate.
Bei den Projekten macht Crowdfunding in der Regel weniger als 25% des gesamten benötigten Eigenkapitals aus. Als weitere Eigenkapitalquelle kommen famili offices in Betracht. Das gesamte Projekteigenkapital, das durch den Immobilienprojektentwickler aufgebracht wird, sollte nach Ansicht der befragten Investoren tendenziell bei mehr als 15 Prozent des Gesamtprojektvolumens liegen, die Mehrzahl der Projektentwickler und auch der Crowdfunding-Plattformen selbst würde hingegen auch eine EK-Quote von zehn Prozent ausreichen.
Aus Anlegersicht ist zum einen ein hoher Eigenkapitalanteil wünschenswert, zum anderen aber auch eine Co-Investition der CF-Plattform selbst. Dies - so die Studie - stünde für ein Bekenntnis der Plattform zu dem vermittelten Angeboten. Letzteres dürfte die Plattformen bei der Vielzahl der vermittelten Investments auf Dauer überforder, was auch erklärt, dass die Plattformen diesem Vorschlag nur zögerlich folgten.
Einigkeit bei Anlegern Investoren, Projektentwickler und Plattformen bestand darin, dass es wichtig sei, dass ein Kapitalmarktprospekt existiert. Dies überrascht insoweit, als das Crowdfunding-Privileg der Prospektfreiheit gerade die Schnelligkeit der Projekte ermöglicht. Erfreulich ist es allerdings, dass gerade in diesem Punkt Einigkeit auf allen Seiten besteht, da bereits bei der Erarbeitung eines vollständigen Prospektes alle Fragen abgearbeitet werden(müssen), die die entscheidenden Hinweise auf das spätere Wohl und Wehe des Projektes geben.
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Volkhard Neumann
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Das vom “Marktwächter Finanzen” der Verbraucherzentrale Hessen in Auftrag gegebene Gutachten über die Darstellung der Kosten von alternativen Investmentfonds (AIFs) kommt zu einem wenig überraschenden und ebenso unerfreulichen Schluss, dass Verbraucher kaum die Chance hätten, die Kosten geschlossener Fonds zu durchschauen, geschweige denn und zu vergleichen.
Unter die Lupe genommen wurden von dem Gutachten die Konsistenz und Vollständigkeit der Kostendarstellungen im Verkaufsprospekt, in den Anlagebedingungen und in den wAI. 25 Fonds wurden untersucht und festgestellt, dass diese die einzelnen Kosten unterschiedlich ermittelten. So weit so unproblematisch, denn es gibt – grundsätzlich - kein zwingend einheitliches Geschäftsmodell, vielmehr steht es den Anbietern - in Teilen - frei, ihre Gebühren unterschiedlich zu strukturieren.
Kritisch wird es dann, wenn innerhalb eines Fonds unterschiedliche Aussagen zu ein und derselben Position zu finden sind. Beispiele? In 18 der untersuchten Anlageangeboten werden die Angaben für die Initialkosten teils mit, teils ohne Ausgabeaufschlag genannt, Angaben zu laufenden Kosten divergieren teils erheblich. In den meisten Fällen dieser Art dürfte die Lösung in der korrekten Anwendung der vier Grundrechenarten liegen. Eine lösbare Aufgabe.
Ganz anders sieht es bei dem zweiten Vorwurf aus: Wer die oft schwer verständliche Sprache rügt, muss mit seinem Finger auf die richtigen Schuldigen zeigen. Und hier sollte der Finger (auch) in Richtung BaFin weisen. Denn die Konzeption und Prospektierung von geschlossenen AIF ist mit der Veröffentlichung der sogenannten „Musterkostenbausteine“ nicht einfacher geworden ist. Ganz abgesehen von der Frage, wo die BaFin die Rechtsgrundlage dafür erkennt, den Initiatoren überhaupt Musterkostenbausteine vorzugeben und Alternativen hierzu schlicht zu untersagen, bergen diese gerade für geschlossene AIF erhebliche Kostenrisiken, so zum Beispiel im Bereich der Transaktionskosten. Und so ist es wenig überraschend, dass Anbieter sich einiges einfallen lassen (müssen), um den Vorgaben in zulässiger Weise einen Haken zu schlagen und das Risiko kalkulierbar zu machen. Dass dies wiederum nicht zu einer sprachlichen Vereinfachung bei der Prospektdarstellung führt, verwundert nicht.
Gerade geschlossene AIFs leben von einer Vielzahl unterschiedlicher Geschäftsmodelle, von denen viele ihre Berechtigung haben. Hier allein zum Zwecke der Vergleichbarkeit alles über einen Leisten ziehen zu wollen, wird der Idee nicht gerecht und führt zugegebenermaßen zu sprachlichen Monstern, mit denen die vorgegebenen Einheitsregelungen irgendwie dem individuellen Geschäftsmodell übergestülpt werden müssen.
Die Individualität der einzelnen Angebote macht den Vergleich zugegebenermaßen schwer. Doch wozu hat der Gesetzgeber mit viel Mühe und noch mehr Regulierung die Berater und Vermittler (richtigerweise) zwangsqualifiziert, wenn er ihnen jetzt nicht zutraut, dass sie ihre ureigenste Aufgabe auch erfüllen: nämlich unterschiedliche Produkte verstehen, für den einzelnen Anleger das optimale Produkt zu finden und ihm dieses dann adäquat zu erläutern. Der Berater, der das bisher nicht gemacht hat, dem wird MiFID II nochmals auf die Sprünge helfen.
Genauso wichtig ist aber, dass der Gesetzgeber und seine Aufsichtsbehörde die Rollenverteilung zwischen Anbieter, Berater und Anleger sauber justiert. Denn dann kann ein Wettbewerb der Ideen zwischen den Anbietern entstehen, von denen der Anleger am Ende profitieren soll.
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Volkhard Neumann
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Lange erwarte, endlich geschehen. Keine Überraschung.
Dass das aktuelle Grundsteuerrecht in Bausch und Bogen für verfassungswidrig erklärt werden würde, hat nun wirklich niemanden Überrascht.
Bereits der letzte Koalitionsvertrag eine Änderung in Aussicht gestellt, dabei die Initiative jedoch den Ländern überlassen, die Ende 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt haben. Dieser wurde allerdings nicht mehr beraten.
Das nach diesem Ländermodell vorgeschlagene „Kostenwertverfahren“ wird nach Einschätzung des GdW in den Ballungsräumen durch die Bodenrichtwerte dominiert und spiegelt deshalb die Ertragskraft der Immobilien nicht wider. Es wurde in einem Gutachten im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID von Professor Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln untersucht und für verfassungswidrig eingestuft.
Aus Sicht der Wohnungswirtschaft müsse eine Grundsteuerreform aufkommensneutral erfolgen und eine Bemessungsgrundlage zu Grunde legen, die ohne hohen Verwaltungsaufwand ermittelbar ist und den Mietwohnungsbereich angemessen berücksichtigt. Damit sei ein Sachwertverfahren wie das Kostenwertverfahren nicht geeignet. Wie die Neuregelung aussehen wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt unklar. Dass es am Ende eine Vereinfachung wird, ist nicht anzunehmen.
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